房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，購(gòu)房人央企信托-149號(hào)濟(jì)寧任城標(biāo)債的權(quán)利處理最為復(fù)雜。以下結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)購(gòu)房人如何主張權(quán)利加以分析。

一、主張取回權(quán)或別除權(quán)

公司破產(chǎn)，資金缺口較大，債權(quán)清償率低。購(gòu)房人如能主張自己央企信托-149號(hào)濟(jì)寧任城標(biāo)債的權(quán)利是物權(quán)，進(jìn)而享有別除權(quán)或取回權(quán)（對(duì)這兩個(gè)概念或性質(zhì)仍有一定的爭(zhēng)議），不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，是最理想的選擇。

1、關(guān)于別除權(quán)或取回權(quán)，相關(guān)法律規(guī)定如下央企信托-149號(hào)濟(jì)寧任城標(biāo)債：

《破產(chǎn)法》第三十八條： 人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人可以通過(guò)管理人取回。但是，本法另有規(guī)定的除外。

《破產(chǎn)法司法解釋二》第二條： 下列財(cái)產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)：

（一）債務(wù)人基于倉(cāng)儲(chǔ)、保管、承攬、代銷(xiāo)、借用、寄存、租賃等合同或者其央企信托-149號(hào)濟(jì)寧任城標(biāo)債他法律關(guān)系占有、使用的央企信托-149號(hào)濟(jì)寧任城標(biāo)債他人財(cái)產(chǎn)；

（二）債務(wù)人在所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)；

（三）所有權(quán)專(zhuān)屬于國(guó)家且不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)；

（四）其他依照法律、行政法規(guī)不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。

《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第七十一條 下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)：

（一）債務(wù)人基于倉(cāng)儲(chǔ)、保管、加工承攬、委托交易、代銷(xiāo)、借用、寄存、租賃等法律關(guān)系占有、使用的他人財(cái)產(chǎn)；

（二）抵押物、留置物、出質(zhì)物，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)的或者優(yōu)先償付被擔(dān)保債權(quán)剩余的部分除外；

（三）擔(dān)保物滅失后產(chǎn)生的保險(xiǎn)金、補(bǔ)償金、賠償金等代位物；

（四）依照法律規(guī)定存在優(yōu)先權(quán)的財(cái)產(chǎn)，但權(quán)利人放棄優(yōu)先受償權(quán)或者優(yōu)先償付特定債權(quán)剩余的部分除外；

（五）特定物買(mǎi)賣(mài)中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物；

（六）尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)但已向買(mǎi)方交付的財(cái)產(chǎn)；

（七）債務(wù)人在所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中尚未取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)；

（八）所有權(quán)專(zhuān)屬于國(guó)家且不得轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)；

（九）破產(chǎn)企業(yè)工會(huì)所有的財(cái)產(chǎn)。

2、何種情形下，購(gòu)房人對(duì)購(gòu)買(mǎi)的房屋享有別除權(quán)或取回權(quán)？

房地產(chǎn)公司破產(chǎn)時(shí)，房屋的狀況千姿百態(tài)。有內(nèi)裝外裝全部完成成的，也有半拉子工程；有主體完工，也有主體未完工的。有支付全款的，也有只支付部分房款的。有預(yù)登記的，也有未預(yù)登記的。當(dāng)然，應(yīng)該是都未辦理完房地產(chǎn)手續(xù)或取得房地產(chǎn)權(quán)證。

展開(kāi)全文

對(duì)上述情形，根據(jù)《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第五項(xiàng)規(guī)定，購(gòu)房人能否享有取回權(quán)或別除權(quán)，判斷標(biāo)準(zhǔn)主要有兩點(diǎn)：一是是否已支付全部購(gòu)房款，二是房產(chǎn)是否特定，即，所購(gòu)商品房的樓層、房號(hào)、面積是否均具體明確，與其他房屋相區(qū)別。

享有別除權(quán)或取回權(quán)的案例：濟(jì)寧市中級(jí)人民法院，濟(jì)寧金正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、盧純良一般取回權(quán)糾紛二審民事判決書(shū)【（2018）魯08民終4014號(hào)】；高人民法院，寧波住宅建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、沃凱宏第三人撤銷(xiāo)之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)【（2017）最高法民申1429號(hào)】。

不享有別除權(quán)或取回權(quán)的案例：廣東省高級(jí)人民法院，丁東箭、惠州市興華實(shí)業(yè)有限公司一般取回權(quán)糾紛二審民事判決書(shū)【（2017）粵民終1890號(hào)】認(rèn)為，本案為一般取回權(quán)糾紛。

3、關(guān)于能否依據(jù)或參考《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》？

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條： 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二） 所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

也就是說(shuō)，即使購(gòu)房人未支付全部?jī)r(jià)款，購(gòu)房人對(duì)房產(chǎn)的權(quán)利也具有物權(quán)的性質(zhì)。為切實(shí)保護(hù)消費(fèi)型購(gòu)房人，最高院的這一解釋?xiě)?yīng)可借鑒。

二、購(gòu)房人的違約賠償請(qǐng)求權(quán)

大多數(shù)情況下，購(gòu)房人對(duì)房屋的所有權(quán)即使得到管理人或法院的確認(rèn)，其合同權(quán)利仍受到了損害，購(gòu)房人仍有權(quán)取得違約賠償?shù)臋?quán)利。

依據(jù)《破產(chǎn)法》第五十三條，“管理人或者債務(wù)人依照本法規(guī)定解除合同的，對(duì)方當(dāng)事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求權(quán)申報(bào)債權(quán)”，在破產(chǎn)受理后產(chǎn)生的損害賠償屬于破產(chǎn)債權(quán)，舉輕以明重，違約金作為破產(chǎn)受理前產(chǎn)生的的損失也應(yīng)作為破產(chǎn)債權(quán)。通常合同解除會(huì)產(chǎn)生損失賠償請(qǐng)求權(quán)（可得利益）和損害賠償請(qǐng)求權(quán)（固有利益），但法律僅規(guī)定當(dāng)事人有權(quán)就產(chǎn)生的固有利益損害申報(bào)債權(quán)，因此如果約定的違約金起到了彌補(bǔ)債權(quán)人固有利益損害的，其申報(bào)違約金應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С郑ɑ虿糠种С郑?/p>

三、申報(bào)債權(quán)：購(gòu)房人的債權(quán)是否有優(yōu)先受償權(quán)？

購(gòu)房人如果不能享有別除權(quán)或取回權(quán)，那就只有申報(bào)債權(quán)。

有的認(rèn)為購(gòu)房人如果申報(bào)債權(quán)，其債權(quán)也應(yīng)優(yōu)先受償。

此觀點(diǎn)主要是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，該批復(fù)第二條認(rèn)為： 消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

最高院的該條批復(fù)主要是從物權(quán)的角度確定購(gòu)房人的權(quán)利具有對(duì)抗建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，這并不意味著購(gòu)房人的購(gòu)房款作為債權(quán)時(shí)具有比其它債權(quán)具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

在房產(chǎn)公司破產(chǎn)后，購(gòu)房人應(yīng)積極主張所有權(quán)，避免被列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，也應(yīng)提起違約賠償請(qǐng)求，并就此申報(bào)債權(quán)，以切實(shí)實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)益。

四、一個(gè)相關(guān)問(wèn)題

購(gòu)房人實(shí)現(xiàn)了取回權(quán)或別除權(quán)，但欲取得完全、正常的房地產(chǎn)權(quán)，一般來(lái)說(shuō)，仍需要繼續(xù)投入。購(gòu)房人自己投入還是整體接盤(pán)者與購(gòu)房人共同投入？這里面有法律問(wèn)題，也有經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，當(dāng)前來(lái)說(shuō)，更可能帶來(lái)社會(huì)問(wèn)題。

購(gòu)房人在房地產(chǎn)公司破產(chǎn)時(shí)的權(quán)利處置，應(yīng)該同時(shí)考慮到這一相關(guān)問(wèn)題。

這一問(wèn)題不再展開(kāi)。