摘要：估價(jià)實(shí)務(wù)中金堂縣興金開發(fā)建設(shè)投資債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目【六】，經(jīng)常遇到在建工程評(píng)估，在建工程的特點(diǎn)是種類繁多、可比性差等，評(píng)估方法比較專業(yè)、復(fù)雜，實(shí)踐中存在很多需要注意的問(wèn)題，同時(shí)估價(jià)師運(yùn)用專業(yè)且較復(fù)雜的評(píng)估方法時(shí)，委托方不易理解，甚至外行指導(dǎo)內(nèi)行，要求估價(jià)師運(yùn)用特定的方法，確定出滿足委托方要求的結(jié)果，這就造成金堂縣興金開發(fā)建設(shè)投資債權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目【六】了委托方要求和專業(yè)評(píng)估的沖突。本文從在建工程常用的幾種方法角度出發(fā)，介紹了各方法在實(shí)際運(yùn)用中存在的問(wèn)題及沖突，以供大家探討。

關(guān)鍵詞：在建工程；評(píng)估方法；估價(jià)實(shí)務(wù)

一、在建工程定義及評(píng)估特點(diǎn)

在建工程，指企業(yè)資產(chǎn)的新建、改建、擴(kuò)建，或技術(shù)改造、設(shè)備更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設(shè)但尚未交付使用的工程。這些在建工程完工進(jìn)度差異大，造價(jià)差異大、種類差異大，從而可比性差，市場(chǎng)無(wú)法找到相似案例，故很難運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，由于工程尚未完工，無(wú)法產(chǎn)生收益，故收益法也不適用于在建工程評(píng)估。行業(yè)內(nèi)比較接受的在建工程評(píng)估方法為剩余法和重置成本法，對(duì)于即將完工的在建工程，也可以運(yùn)用形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估。

二、重置成本法在估價(jià)實(shí)務(wù)中的應(yīng)用

重置成本法評(píng)估在建工程的計(jì)算公式為：在建工程評(píng)估值=土地取得成本+取得稅費(fèi)+（工程建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本+合理利潤(rùn)）*工程完工程度，工程完工程度是指評(píng)估時(shí)已完成的工程概算造價(jià)與該項(xiàng)工程總概預(yù)算造價(jià)之比。該方法的原理是計(jì)算在正常條件下，在評(píng)估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程所需的土地投入及已完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用。該費(fèi)用可以根據(jù)類似建筑物客觀成本或重置核算法、概算調(diào)整法來(lái)確定，可以根據(jù)實(shí)際發(fā)生工程量計(jì)算，也可以根據(jù)整體工程量及完工程度計(jì)算。

在建工程資金成本包括取得土地成本的利息及投入的建筑安裝工程成本的利息。

由于在建工程價(jià)值并非工程各項(xiàng)投入的簡(jiǎn)單相加，此時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)情況合理確定其潛在利潤(rùn)。在原所有者持續(xù)開發(fā)的前提下，成本法中利潤(rùn)率的取值，在建和全新商品房應(yīng)一致。但遇到大部分的土地并未開發(fā)，只是開發(fā)一小部分時(shí)，大部分土地的開發(fā)利潤(rùn)并未實(shí)現(xiàn)，此時(shí)應(yīng)將利潤(rùn)分?jǐn)?，僅考慮已建成建筑物分?jǐn)偟耐恋氐墓芾碣M(fèi)、利息利潤(rùn)等，未建部分的建筑物分?jǐn)偟耐恋匕醇兺恋卦u(píng)估，不考慮其利息利潤(rùn)。但是在被迫轉(zhuǎn)讓的前提下，因?yàn)橐尪衫麧?rùn)，所以在建部分的利潤(rùn)率要比正常值低些。即使沒(méi)有更換開發(fā)主體，時(shí)間進(jìn)度不同，利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)程度也不同，實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)在建工程的實(shí)際情況、風(fēng)險(xiǎn)程度、評(píng)估目的等合理確定利潤(rùn)率。

在運(yùn)用重置成本法評(píng)估時(shí)須注意，一般正在建設(shè)中的在建工程，不存在折舊，但是對(duì)于停工項(xiàng)目，需根據(jù)停工時(shí)間及估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況計(jì)算其實(shí)體性、經(jīng)濟(jì)性及功能性三類貶值。

三、剩余法在估價(jià)實(shí)務(wù)中的運(yùn)用

剩余法的原理是用開發(fā)完成后房地產(chǎn)的價(jià)值扣除后續(xù)建設(shè)所需投入資金，得到現(xiàn)有工程評(píng)估價(jià)值的方法。運(yùn)用剩余法評(píng)估在建工程的公式為：在建工程評(píng)估值=預(yù)期開發(fā)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-續(xù)建管理費(fèi)用-續(xù)建投資利息-續(xù)建投資稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-取得在建工程稅費(fèi)。

在運(yùn)用剩余法評(píng)估在建工程時(shí)需注意扣除的相關(guān)成本為續(xù)建的成本，續(xù)建投資利息不僅包含后續(xù)投入工程的開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用的利息，也包含取得在建工程的利息，取得在建工程的款項(xiàng)視為初始投入成本，計(jì)息期須覆蓋整個(gè)續(xù)建期，約定其它付款期限的除外。而開發(fā)完成后價(jià)值可以根據(jù)開發(fā)完成后房地產(chǎn)的特點(diǎn)及市場(chǎng)條件運(yùn)用市場(chǎng)比較法或收益法等方法評(píng)估得出。

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同重置成本法，剩余法評(píng)估中也涉及到利潤(rùn)問(wèn)題，此時(shí)同樣需要根據(jù)工程具體情況及市場(chǎng)實(shí)際情況確定合理利潤(rùn)。在剩余法中，扣除續(xù)建成本利息的基數(shù)是在建工程取得成本、續(xù)建成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用?？鄢麧?rùn)的基數(shù)是在建工程取得成本，續(xù)建成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用和利息。應(yīng)扣除的利息和利潤(rùn)的計(jì)取基數(shù)均包含在建工程價(jià)值——這與求取土地價(jià)值時(shí)計(jì)取基數(shù)包含應(yīng)求取的土地價(jià)值內(nèi)涵一致。

四、重置成本法和剩余法在實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題

一般在建工程評(píng)估，重置成本法和剩余法成為了最專業(yè)最具說(shuō)服力的評(píng)估方法。然而實(shí)際評(píng)估實(shí)務(wù)中，這兩種方法很難被委托方理解和接受，這是因?yàn)檫@兩種方法都是將在建工程當(dāng)作一個(gè)整體，分別從實(shí)際投入和未來(lái)收益扣除續(xù)期投資的角度來(lái)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算的結(jié)果應(yīng)該是在建工程整體價(jià)格。在目前我國(guó)預(yù)售制度存在的情況下，在建工程抵押時(shí)往往已經(jīng)出售一部分，這給整體核算增加了一定難度。另一方面，由于抵押審批時(shí)效性不高，在估價(jià)基準(zhǔn)日未售出的物業(yè)，在審核通過(guò)抵押登記之日可能已經(jīng)售出，委托方為實(shí)際抵押方便，往往要求估價(jià)結(jié)果具體到各樓棟、各種物業(yè)類型甚至具體到套的價(jià)格，以方便隨時(shí)增減抵押物。而這種要求，重置成本法和剩余法均無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這是因?yàn)檫\(yùn)用這兩種方法計(jì)算分?jǐn)偟礁髌椒降膯蝺r(jià)均是一樣的，體現(xiàn)不出不同類型物業(yè)的價(jià)值，從而委托方的隨意增減抵押物也無(wú)實(shí)際意義。

五、價(jià)格系數(shù)調(diào)整法

價(jià)格系數(shù)調(diào)整法并非單獨(dú)的計(jì)算在建工程價(jià)值的方法，它只是在建工程評(píng)估過(guò)程中解決不同類型物業(yè)定價(jià)的一種方法。即針對(duì)在建工程難以分開定價(jià)的問(wèn)題，可以運(yùn)用價(jià)格系數(shù)調(diào)整法來(lái)解決。

價(jià)格系數(shù)調(diào)整是估價(jià)師通過(guò)選取與估價(jià)對(duì)象建成后類似的房地產(chǎn)并計(jì)算它們各層或各類型的房地產(chǎn)價(jià)格比例系數(shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象在建工程成本分?jǐn)傁禂?shù)，然后通過(guò)分?jǐn)傁禂?shù)分開定價(jià)。比如某地幾個(gè)商場(chǎng)樓層分?jǐn)傁禂?shù)表：

當(dāng)運(yùn)用成本法或剩余法測(cè)算得出某在建工程平均單價(jià)為A時(shí)，通過(guò)價(jià)格系數(shù)調(diào)整，可得出一層單價(jià)為1.85A，二層、三層、四層單價(jià)分別為0.92A、0.73A、0.62A。通過(guò)對(duì)在建工程總價(jià)值按照價(jià)格系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)?，可?jiǎn)單實(shí)現(xiàn)委托方對(duì)各層、各類型或各單元的價(jià)格要求。

六、形象進(jìn)度法的運(yùn)用

針對(duì)重置成本法和剩余法存在問(wèn)題，另外一種操作方便且容易被委托方接受并認(rèn)可的，便是形象進(jìn)度法。

形象進(jìn)度法評(píng)估在建工程是指選擇足夠的可比銷售實(shí)例，根據(jù)在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程的方法。筆者查閱了相關(guān)估價(jià)實(shí)務(wù)書籍及相關(guān)文獻(xiàn)，形象進(jìn)度法評(píng)估在建工程公式均如下表示：

在建工程價(jià)值=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值*工程形象進(jìn)度百分比。

其中，在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，一般可采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。

工程形象進(jìn)度百分比=（實(shí)際完成建筑工程量+實(shí)際完成安裝工程量）/總工程量*100%。

筆者認(rèn)為此公式或?qū)降慕忉尣粐?yán)謹(jǐn)。因?yàn)檫\(yùn)用市場(chǎng)法或收益法測(cè)算出的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，是包含房?jī)r(jià)和地價(jià)的整體價(jià)值，而運(yùn)用建筑工程量和安裝工程量所占比例計(jì)算出的工程形象進(jìn)度百分比，僅是指地上建筑物的形象進(jìn)度，未考慮土地投資在整個(gè)工程項(xiàng)目中所占比例。舉個(gè)例子，某項(xiàng)工程投資，土地投資占40%，建筑安裝工程投資占60%，當(dāng)建筑安裝工程完成80%時(shí)，按上述公式計(jì)算出的形象進(jìn)度也為80%，但包含土地投資在內(nèi)的實(shí)際完工進(jìn)度=40%+60%*80%=88%，顯然，用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作基數(shù)的話，88%的完工進(jìn)度更合理。

從形象進(jìn)度法的計(jì)算過(guò)程可以看出，此方法容易滿足委托方關(guān)于分套評(píng)估的需求，因?yàn)殚_發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值較容易分套或分類型確定其價(jià)值，則在建工程各部分或各套價(jià)值也較容易分開求出。

形象進(jìn)度法適合于工程完工或接近完工的情況，評(píng)估時(shí)需要注意工程進(jìn)度與付款進(jìn)度不一致的情況，合理確定工程的形象進(jìn)度。

由于在建工程種類繁多，個(gè)性突出，具體工程量不同，造價(jià)差異大，實(shí)際評(píng)估工作中需要根據(jù)不同在建工程的具體特點(diǎn)進(jìn)行分析，選擇合適的評(píng)估方法，并對(duì)傳統(tǒng)的評(píng)估方法進(jìn)行特殊修正后靈活運(yùn)用。

（國(guó)策研究 胡金莉）

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