本文目錄一覽：

• 1、百瑞信托-富誠275號財政支持是什么?
• 2、現(xiàn)在投資政信投資理財，穩(wěn)定嗎？
• 3、房產(chǎn)信托叫停背后:連續(xù)13個月位居集合信托之首

百瑞信托-富誠275號財政支持是什么?

這個財政支持可以理解為2個層次：

1、這個信托所投資央企信托-561號江蘇淮安政信集合信托的企業(yè)和項目是屬于地方財政支持央企信托-561號江蘇淮安政信集合信托的項目。比如說安居房，農(nóng)業(yè)，市政。這里只是說所投資的行業(yè)或者項目受到地方政府的重視。

2、這個信托計劃所投資的項目，是直接納入財政預算的，地方政府出具財政承諾函，在項目出問題的時候由當?shù)氐呢斦盅a足信托的本金和利息。納入地方政府的財政預算。

所以在選信托項目的時候，一定要仔細看合同。仔細分析資金的投向。有沒有相應的財政措施。是不是真正的政信類項目

下面介紹一下如何看政信類的信托(也算是普及知識)

首先，所謂的政信合作項目就是政府通過其下屬的地方融資平臺公司以某個特定的基礎設施建設項目為由向信托公司融得資金的事務；通常地方融資平臺其大部分經(jīng)營收入均直接或間接來源于政府財政，包括財政直接補貼和通過市場化運作方式獲得作為對價支付的財政資金，如因承建當?shù)鼗A設施項目而獲得的政府回購款項。所以，無論地方融資平臺是否實行市場化運作與否，其經(jīng)營運轉情況是否良好，多多少少都離不開其背靠政府的資源稟賦，擴張速度的快慢也很大程度上決定于政府的政策導向。

具體到單個項目上，分析一個政信項目是否優(yōu)質(zhì)（這里指的是相對優(yōu)質(zhì)，迷信政府信用的朋友可以無視我），我個人是從以下幾個方面出發(fā)的，下面我會列舉到需要注意的要點以及投資者如何通過手上有限的信息去最大化地判斷項目的優(yōu)劣。

一、當?shù)刎斦顩r

首先，分析當?shù)刎斦顩r是對地方平臺公司融資項目進行風險評估的第一步。平臺公司的特性決定了其還款能力很大程度上還是以來地方政府的財政收入。這里，投資者主要通過相關政府網(wǎng)站和百度搜索來完成；例如百度直接搜索“XX市2013年公共財政收入”

一般會找到上年度的財政收支情況，運氣好的話也會找到三年以上的財政收支情況。不過數(shù)據(jù)大多比較粗略，也沒有詳細的分類，能獲取的數(shù)據(jù)大概有包括一般預算收入、政府性基金收入和預算外收入。其中一般預算收入主要來源于工商稅收和其他稅種，比較具有穩(wěn)定性，也是當?shù)刎斦嵙Φ闹匾w現(xiàn)，深入一點，就要分析下當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結構是否單一，是否稅收依賴一些產(chǎn)能過剩（煤炭、鋼鐵）或者受政策性影響較大的行業(yè)（房地產(chǎn)）。

而政府性基金收入主要就是土地出讓收入，這部分收入受當?shù)赝恋厥袌龅挠绊?，穩(wěn)定性較差?；鹗杖胝嫉胤截斦杖氡壤^高，原則上在風險判斷時就需要考慮項目存續(xù)期間當?shù)乜晒┏鲎尩耐恋貎?、土地供求情況等信息（這個不太適合投資者去自行判斷，一般可以忽略不計）由于土地出讓收入受宏觀經(jīng)濟政策影響較大，所以在判斷當?shù)刎斦嵙r，信托公司通常主要考慮一般預算收入，以此為標準設置一定準入的門檻，比如中融信托的準入標準是本級一般預算收入超過30億的區(qū)域才可準入，某些信托公司是40億以上。

之后需要分析當?shù)卣С龊拓搨闆r，主要需要關注的比例有：債務率和負債率，這兩個數(shù)據(jù)如果沒有盡調(diào)報告的話，一般很難獲取，在這里投資者可以通過一些輔助途徑，對當?shù)卣畟鶆沼袀€大概認識，比如統(tǒng)計一下當?shù)刂饕钠脚_公司通過信托融資、發(fā)債的情況，如果是近期發(fā)過債的主體就更好了，搜一下債券發(fā)行說明書，里面會有大把你想要的資料；再結合當?shù)刎斦杖脒M行對比，大致估算一下財政償債的壓力。

在地方政府債務數(shù)據(jù)不透明的情況下，信托公司對項目的選擇就傾向于熟悉區(qū)域的公司。如果在某個地方開展過業(yè)務，對當?shù)厍闆r比較了解，在判斷風險時，至少在獲取資料方面會比較順利；而對于初次涉及的地區(qū)，面臨的困難就比較多，風控把握的傾向就可能會從嚴，一般情況下，都需要當?shù)刎斦謱φ袚膫鶆沼囝~進行蓋章確認。（ 補充一下：中融信托對于債務率和負債率的標準大概是，債務率不超過100%，負債率不超過20%；關于這兩個比率的計算方式：債務率=政府負債余額/地方政府綜合可安財力；負債率=政府債務余額/GDP，更進一步來講，優(yōu)質(zhì)的地方政府應該是債務率在70以內(nèi)，負債率在10%以下。有的推介材料經(jīng)常誤導投資者，推介中只寫明財政總收入以及GDP，而絕口不提一般預算收入，債務率和負債率，其實財政總收入通常都是全口徑的財政收入，其中一部分是不屬于地方政府的，也就是看著很好，其實沒用的典范 。）

二、平臺公司的綜合實力

平臺公司的綜合實力并不僅僅是指其資產(chǎn)情況，還包括平臺公司的級別、股東和負責人協(xié)調(diào)財政資金的能力，具體可以從股東結構、資產(chǎn)結構、主營業(yè)務、金融機構負債情況多方面判斷。

（一） 平臺公司的股東結構。

平臺公司的股東結構基本決定了該平臺公司的級別，是省級、省會城市級、地市級、區(qū)級還是縣級。級別越高，再融資能力越強，協(xié)調(diào)財政資金還款的能力也越強，當然一般省級和省會級很少通過信托融資（至少是集合信托），所以一般常見的都是百強縣（區(qū)）水準的地方政府

通常政府直接作為出資人的平臺公司，都屬于當?shù)刂匾钠脚_公司，實力較強，還款也會比較有保障。自2011年銀監(jiān)會對地方融資平臺實行名單制管理之后，將相當一部分平臺公司都納入到《地方政府融資平臺全口徑融資統(tǒng)計表》中，要求各銀行業(yè)金融機構每季度填報更新。對于向統(tǒng)計表中的平臺公司發(fā)放貸款提供融資的行為，銀監(jiān)會設置了較多的合規(guī)要求，包括現(xiàn)金流、資產(chǎn)負債率、貸款投向、項目資本金等。有些平臺公司為了規(guī)避監(jiān)管，就通過新設子公司的方式，借殼融資。這些公司基本上屬于小平臺公司，資產(chǎn)大部分是東拼西湊，遇到問題了很可能直接被政府拋棄，因為機會成本太低，你懂的。

（二） 平臺公司的資產(chǎn)結構

一般在資產(chǎn)負債表里需要關注的科目有：貨幣資金、存貨（土地、開發(fā)成本）、無形資產(chǎn)(土地使用權有時候掛在這里）、應收賬款（這個是確認基礎債權的佐證，即是政府欠款是否真實存在）、短期借款、長期借款等。

土地資產(chǎn)一般是平臺公司的主要資產(chǎn)。在分析土地資產(chǎn)時，需要特別注意平臺公司是通過什么方式獲得土地，出讓還是劃撥，有無合法程序。如果是出讓地，是否經(jīng)過招拍掛，是否簽署土地出讓合同并繳納土地出讓金，是否有相應的收據(jù)，這些都是信托項目人員在盡調(diào)時應該做到的地方。如果是劃撥地，有無相關政府部門的批復文件，劃撥土地指定用途是什么。

四部委2012年463號文已經(jīng)明確要求地方政府將土地注入融資平臺公司必須經(jīng)過法定的出讓或劃撥程序，并明確禁止地方政府將儲備土地作為資產(chǎn)注入融資平臺公司和授權融資平臺公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資。但是實踐中，為了降低平臺公司的資產(chǎn)負債率，仍然存在地方政府將相當一部分沒有經(jīng)過合法程序，尤其是儲備土地和劃撥用地注入平臺公司（甚至在某些信托項目風控措施中公然出現(xiàn)以儲備用地作抵押的情況），所以我個人一直認為，作為投資者，在沒有辦法去識別土地抵押是否合法合規(guī)的情況下，不要盲目地相信土地抵押的風控效力，尤其是一些小信托公司的政信項目。

而即使是出讓用地，平臺公司也存在和政府協(xié)商后，在沒有繳納土地出讓金的情況下辦理土地使用憑證，對于投資者來講是無法去甄別的，這就要具體看信托公司的盡調(diào)能力，有的信托公司明顯比較粗糙，比如中江國際信托的政信項目，盡職調(diào)查報告一般只有10幾頁，對于抵押物往往沒有任何的分析，對應收賬款作為基礎債權的真實性在報告中看不到任何的佐證，這不得不讓人懷疑其項目人員的盡調(diào)水平。從嚴格意義來說，這些未經(jīng)法定程序而注入平臺公司的土地都不能算是平臺公司的資產(chǎn)，平臺公司對其也沒有完全的處置權，政府可以隨時以程序瑕疵為由收回。

應收賬款也是平臺公司占比比較多的一部分資產(chǎn)。平臺公司一般承擔了當?shù)鼗A設施建設任務，與政府之間存在大量的應收賬款。盡調(diào)時需要關注應收賬款形成的原因，有無相關協(xié)議、政府批復支持，付款條件，以及項目存續(xù)期間的付款金額和時間節(jié)點，以判斷該部分資產(chǎn)是否真實合法，是否存在其他瑕疵。

（三） 平臺公司的負債與再融資能力

有些比較詳細的推介資料（比如中信信托的，那推介做的跟盡調(diào)差不多），會披露融資主體的負債結構，負債情況，一般來說，負債以中長期（發(fā)債，銀行貸款）為主的最好，說明短期（信托期限內(nèi)）償債壓力不大，這個需要具體投資者自己去統(tǒng)計，比如可以通過盡調(diào)報告活著網(wǎng)上搜索通過信托融資的成立日期和到期日，大致估算下該筆信托融資到期前大概需要償還的債務是否較多

如果是發(fā)過債的那就更好了，首先是評級，發(fā)債規(guī)模，票面利率都可以說明很多問題，其次債券發(fā)行說明書是一個很詳細的東西（加強版的盡調(diào)報告），其中包含了融資主體的截至發(fā)債日期的各類數(shù)據(jù)，包括經(jīng)過審計的財務報表等，大家有耐心的話可以去看看，我一般分析項目，有時間的話會仔細看看這一塊，尤其是近期的發(fā)債說明書，里面有很多有效信息可以幫助我們在沒有盡調(diào)報告的情況下判斷融資主體的基本情況

再融資能力是個雙刃劍，有的投資者一看到融資過多就嚇到了，其實反過來想，為什么這么多信托公司，銀行等金融機構都愿意給他融資，而不是找那種一看就不人問津的地方融資平臺，所以具體問題要具體分析；這個主要是在現(xiàn)金流量表的籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入來統(tǒng)計每年的融資額度和融資能力，以此作為假設來推斷未來信托期限內(nèi)融資方的再融資能力，加上其經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流入是否能覆蓋到期的債務和日常支出；這個是個技術活，大家會看就行了，一般大信托公司的盡調(diào)報告中都會有類似的現(xiàn)金測算，所以不要一看到融資較多的地方政府就規(guī)避，還是要用數(shù)據(jù)來說話。

三、項目交易結構

對于向平臺公司提供融資的交易結構，最簡單的是貸款，也是最不容易出問題的。法律關系簡單，抵質(zhì)押登記辦理順利，征信記錄查詢方便，簡直是項目人員的最愛。但是貸款的合規(guī)要求也比較多，如資產(chǎn)負債率、項目資本金、中長期分期還款、貸款投向、額度測算等。

一些無法滿足貸款合規(guī)要求的平臺公司只能通過其他方式獲取融資，比較常見的是投資附加回購，標的一般是應收賬款、股權和各類收益權等（中融信托喜歡用財產(chǎn)權的信托模式，委托人是融資方，受益人是投資者）。但是這類交易模式在實際操作中，通常面臨無法辦理抵質(zhì)押登記的問題。還有一個比較大的問題，在尋找機構投資者的過程中，有的機構不能夠接受財產(chǎn)權的這種模式，因為機構需要同時成為委托人和受益人來認購此類信托，而財產(chǎn)權信托的委托人為融資方,這個在我的實際操作中遇到過，順便提一下。

其實所謂的創(chuàng)新式交易結構都是為了規(guī)避現(xiàn)行監(jiān)管的產(chǎn)物，某些交易結構在打著創(chuàng)新旗號的同時也存在著一定的法律風險。比如投資特定資產(chǎn)收益權，這個已經(jīng)在安信昆山純高案中得到驗證，我也在分析帖中提供很多次，希望投資者在政信類項目中見到此類交易結構，能規(guī)避最好規(guī)避。

四、擔保措施

這個也是大部分投資者通常最關注的部分，一般政信類項目的擔保措施一般包括發(fā)債主體提供連帶責任保證、實物抵押和應收賬款質(zhì)押，出具人大決議或者財政局安排專項還款等，那么其中哪些風控措施是相對更有效，更被信托公司在實務操作中重視的呢？

根據(jù)463號文的要求，地方政府不得提供任何直接或間接形式的擔保承諾，從合規(guī)層面上排除了地方政府作為保證人和出具相關擔保承諾的行為，所以一般政府出具相關人大決議和財政文件，更多的意義只是表示政府知曉并確認此次融資行為，并不代表政府真的會將信托本息償還納入財政預算，打起官司來也沒有站得住腳的地方，況且只能在當年納入財政預算，兩三年后的到期債務納入財政預算那不是扯淡么。所以提醒投資者，過多的迷信人大決議這類具有隱性擔保意義的措施是錯誤的，正確的態(tài)度應該是沒有也行，有的話也聊勝于無。

平臺公司能夠提供的實物資產(chǎn)抵押一般是土地和房產(chǎn)。土地包括出讓地、劃撥地和儲備用地。土地作為抵押物的首要前提就是該土地是平臺公司通過合法程序取得的。如果是出讓地，需要關注土地出讓合同、是否繳納土地出讓金，土地是否存在閑置情形。如果是劃撥土地，需要關注有無相關劃撥審批手續(xù)，劃撥土地用途是什么，有無擅自改變用途。實踐中一些平臺公司跟政府協(xié)商，在未繳納土地出讓金的情況下直接辦理了土地使用權證，如果以這種土地作為抵押物，將來出風險需要處置該抵押土地的，如何補繳土地出讓金，金額多少需要與平臺公司和當?shù)卣畢f(xié)調(diào)，而最壞的情況則是當?shù)卣梢栽撏恋匚唇?jīng)合法程序出讓、抵押登記辦理程序存在重大瑕疵為由撤銷抵押權。儲備用地也面臨同樣的情況。盡管463號文已經(jīng)明確禁止地方政府將儲備土地作為資產(chǎn)注入融資平臺公司，不得授權融資平臺公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資，但實踐中一些平臺公司名下依然具有較多的儲備用地，并以此作為抵押。平臺公司作為非專業(yè)土儲機構，地方政府將土地儲備證辦理至其名下的行為本身就違背國土部的相關規(guī)定，另外，土儲用地的價值如何確定，將來真發(fā)生風險，又如何處置呢？

這里總結下我個人對于風險控制措施的看法，如果要對有效風控措施進行排序的話，我覺得第一位的還是高評級的發(fā)債主體提供連帶責任擔保，為什么呢？因為發(fā)債主體一般聚集了地方政府的所有優(yōu)質(zhì)資源，因為在發(fā)債籌備階段，政府為了獲得更高的評級和較低的融資成本，往往會將區(qū)域位置優(yōu)良的土地資源注入平臺公司，發(fā)債主體的報表也是相對透明可靠的，是經(jīng)過專業(yè)的審計機構出具無保留意見的；退一萬步講，出了問題，通過司法程序查封凍結擔保方的銀行賬戶遠遠比處置土地資產(chǎn)要來得快得多；至于土地這個東西嘛，因為需要耗費大量的精力去確保土地的合法性，評估價值的準確性，對于普通投資者來講，這些都難以辨別，當然如果是發(fā)債主體擔保加上出讓性質(zhì)的土地抵押，那當然更好。

下面談一下選擇政信項目時信托公司是否重要；政信項目因為本質(zhì)上主要依賴政府信用，不屬于完全市場化的信托項目，所以不像房地產(chǎn)項目那樣有太多的主動管理操作空間，貸后管理相較房地產(chǎn)類的信托項目也要弱一些

有的投資者可能認為篩選項目是第一位的，其實我個人覺得信托公司也很重要，下面列舉下我認為在政信項目方面具備一定優(yōu)勢的信托公司：

1.具備券商關聯(lián)背景的信托公司：中信、五礦、平安；

這類信托公司因為背靠券商，券商因為在給地方政府平臺發(fā)行企業(yè)債的過程中，掌握了大量的平臺公司，地方政府平臺的信息，周期長，溝通充分，所以依靠平臺資源共享， 這類信托公司能夠在地方政府的財務狀況、負債情況、內(nèi)幕消息等方面比其它信托公司有更大的優(yōu)勢；中信信托就是個很好的例子，一般他家的政信項目都有一定的可取之處，比如我見過的丹陽市政信、什么陜西灃西之類，總而言之，這類信托公司因為有其特殊的資源稟賦，掌握著更多的地方政府信息，理論上來講，篩選的項目風險也更可控。

2.銀行系和資管系：華融信托、中信、建信等

這類信托公司同理，因為類似于華融資管和各家銀行的分支機構，在各自的當?shù)貪B透都比較深，對于地方政府的實際情況摸得比較清楚，一般這類信托公司在展業(yè)的時候能夠獲取更多交易對手的實際信息，對于項目自然也更有把控。

最近房地產(chǎn)負面新聞不斷，樓市唱空者較多，導致目前很多客戶轉而投向基礎設施建設類的項目。言而總之，政信類項目還是不錯的選擇，畢竟有強有力的政府后盾做支撐，但地方政府財政收入和土地出讓息息相關，地產(chǎn)下滑一旦開始，政策沒有相應保護，地方政府債務危機也會隨之而來。所以，還是好好研究下政信類信托，對自己，對客戶都是一種負責。

現(xiàn)在投資政信投資理財，穩(wěn)定嗎？

按全球數(shù)據(jù)來看央企信托-561號江蘇淮安政信集合信托，中國政府央企信托-561號江蘇淮安政信集合信托的負債率是低水平央企信托-561號江蘇淮安政信集合信托，而政府債是相對安全的。由于政信類項目良好的兌付記錄和微不足道的風險，一直以來受到廣大投資者的的關注。但是，受限于非公開宣傳等原因，在認識上總有水中花鏡中月的不真實感。為此，我們剝開政信的層層面紗，了解政信類項目的真實面目。

政信金融，是以政府支持，社會共建為原則的準公益性社會金融服務平臺，以“開發(fā)性金融引領民間借貸陽光化、規(guī)范化”為宗旨， 為社會富余資金和具有融資需求的實體經(jīng)濟單位提供信用評級、交易撮合、信息登記、資金結算等居間中介服務，拓寬小微企業(yè)融資渠道， 降低融資成本，合理有效增加居民財產(chǎn)性收入。政信金融隸屬于淮安政信惠民投資管理有限公司，是專業(yè)的P2G網(wǎng)貸平臺，是個人投資者將其閑置資金通過政信金融平臺出借給政府旗下的機構和國資企業(yè)使用，從而獲得收益的一種理財方式。

政信金融是以“政府支持，社會共建”為原則，為投融雙方完成資本與項目對接提供平臺、為資源轉化為收益提供舞臺，并且為投融資雙方提供完美高效的媒介服務。不僅有效的解決了政府企業(yè)的項目融資問題，同時又給個人提供了一個更加安全合法、透明高效的投資渠道，實現(xiàn)借貸雙方的互惠互贏。政信金融平臺推出的融資產(chǎn)品，由政府融資平臺提供擔保，有效控制融資的風險，保障投資人的資金安全。融資項目均通過政府審核批準，安全低風險。

現(xiàn)階段，作為政信類項目融資主體，各類融資平臺注重良性循環(huán)，隨著市政公用基礎設施市場化改革的不斷深入，逐漸形成“公司融資”與“項目融資”相輔相成的融資模式。融資渠道包括政府發(fā)債、股權轉讓、資產(chǎn)轉讓、銀行貸款、信托融資以及通過金交所發(fā)行定向融資計劃等。多樣化的融資模式和融資渠道可以有效的分散風險，進而保護投資人合法權益。

房產(chǎn)信托叫停背后:連續(xù)13個月位居集合信托之首

房地產(chǎn)信托規(guī)模壓縮已是必然。7月11日下午，市場消息稱，光大信托發(fā)布緊急通知，截至當日（7月11日）12點，暫停所有房地產(chǎn)類項目募集（包括直銷和代銷），12點后已募集的此類項目全部退款。

隨后，多個信托業(yè)務微信群和部分自媒體報道均放出消息稱，目前暫停房地產(chǎn)類信托項目的并不僅僅是光大信托，國投泰康信托也暫停了此類項目。記者第一時間聯(lián)系了光大信托和國投泰康的相關負責人，兩家信托公司均回應稱“消息不實”。

傳言背后，房地產(chǎn)信托融資已成為監(jiān)管部門重要盯防對象。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2019年以來，監(jiān)管部門高層人士在公開場合至少5次提及房地產(chǎn)金融風險。6月13日，銀保監(jiān)會主席郭樹清更是在陸家嘴論壇上直指，“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題”，“房地產(chǎn)企業(yè)融資過度，主張投資投機行為”。此番言論被市場看作是對房地產(chǎn)融資端監(jiān)管的吹風，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策從銷售端逐步走向融資端。

地產(chǎn)信托業(yè)務何去何從，恐將成為業(yè)內(nèi)近期熱點話題。

控總量，減增量

針對文章開頭提及的市場傳言，記者問詢了不同區(qū)域的多家信托機構。

光大信托方面回應稱，公司確實有相關通知。不過，“全面暫停房地產(chǎn)類項目募資”不屬實，按監(jiān)管要求，公司對房地產(chǎn)項目進行余額管控，優(yōu)化結構，平滑合作。此外，對于業(yè)內(nèi)傳聞“因風險較大而被暫停業(yè)務”的說法，光大信托一位高層人士進一步回應表示：“肯定不是風險問題，公司的風險管控一直很好。”

國投泰康信托相關負責人則回應稱，“關于房地產(chǎn)業(yè)務，目前正進行余額管控，業(yè)務仍在正常開展。”“要求控制總量，公司今年新增不得超過去年末房地產(chǎn)業(yè)務總量余額的4%?！睎|北地區(qū)某信托公司的一位人士表示，“目前已經(jīng)超了，相當于不讓開展新的地產(chǎn)業(yè)務了，影響挺大的?！?/p>

“我們公司正在主動控制總量規(guī)模，但是沒有被叫停業(yè)務。”在窗口指導名單內(nèi)的某信托公司總經(jīng)理對記者表示，外界對這件事有點過度解讀。目前主要是對房地產(chǎn)信托業(yè)務總量進行管控，在規(guī)模之內(nèi)的新增部分都正常進行。

西南地區(qū)某信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務負責人告訴記者，“公司此前在收到窗口指導后做了一些工作：一是梳理了規(guī)模；二是暫定銀行代銷和通道類房地產(chǎn)信托業(yè)務；三是要求通道類業(yè)務提前結束；四是不做恒大和碧桂園。”

一位北京地區(qū)的信托業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管對地產(chǎn)類業(yè)務并非一刀切，符合監(jiān)管政策的不會受到影響?！氨热鐒傂栀彿课部铑悺⒆》勘Ｕ项?、城市更新類舊改項目等，仍然正常開展。”

據(jù)了解，北京轄內(nèi)房地產(chǎn)信托業(yè)務事前報告僅接受符合“432”條件且交易結構為貸款模式的業(yè)務報告。北京銀保監(jiān)局對房地產(chǎn)信托業(yè)務事前報告逐筆進行事前審核，對于因合規(guī)原因被退回事前報告的項目，將嚴肅追究合規(guī)審查責任。

監(jiān)管政策“接力賽”

房地產(chǎn)信托融資收緊早有信號。

今年5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作的通知》（以下簡稱“23號文”）。

23號文向信托公司重申房地產(chǎn)信托融資亂象整治，強調(diào)不得向四證不全、開發(fā)商/股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產(chǎn)收益權等方式變相提供融資。

同時，銀保監(jiān)會嚴禁表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

此后，5月31日，有媒體曝出多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務名單，監(jiān)管部門將收緊部分房企的債券及ABS融資渠道。

隨后，7月4日，銀保監(jiān)會開始對部分信托公司窗口指導。

據(jù)了解，各家信托公司收到的監(jiān)管要求不盡相同。比如：房地產(chǎn)信托規(guī)模不能超過2019年6月30日的規(guī)模；已備案項目不影響發(fā)行及成立，但未備案項目一律暫停；符合“432”通道類業(yè)務、地產(chǎn)公司并購類業(yè)務均受到窗口指導影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響；等等。

7月6日，銀保監(jiān)會相關負責人表示，為加強房地產(chǎn)信托領域風險防控，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務增速，提高風險管控水平。

7月10日，有媒體報道稱：“監(jiān)管部門已向部分房地產(chǎn)貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產(chǎn)貸款額度，對各家銀行的具體要求各不相同?！?/p>

除了政策出臺、監(jiān)管約談、高層“喊話”之外，監(jiān)管機構對房地產(chǎn)信托的嚴監(jiān)管還體現(xiàn)在罰單上。今年以來，多地銀保監(jiān)局對信托公司在房地產(chǎn)領域的違規(guī)行為開出罰單，處罰事由主要包括“違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務”“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款”“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務不審慎”等。

誰在快跑狂飆？

業(yè)內(nèi)人士表示，此輪監(jiān)管的背景，在于今年房地產(chǎn)信托業(yè)務的狂飆。

普益標準數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領域的信托產(chǎn)品共計發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達到4531.94億元。

據(jù)普益標準、用益信托等研究機構發(fā)布的信托報告，2018年6月至今，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模已連續(xù)13個月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱業(yè)務。此外，近年來房地產(chǎn)信托余額增速較快，房地產(chǎn)投向占比從2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。

記者梳理相關研究報告了解到，今年以來，房地產(chǎn)信托在3月份達到募集規(guī)模的巔峰，4月～6月的募集規(guī)模有所起伏，但是月募集規(guī)模均在600億元以上。

根據(jù)銀保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)，截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額的14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

銀保監(jiān)會有關部門負責人日前表示：“部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務增長較快，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務存在一定合規(guī)問題和風險隱患，需要引起高度重視?！?/p>

據(jù)媒體報道，此次監(jiān)管約談的公司包括江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、五礦信托、百瑞信托等。

有業(yè)內(nèi)人士對記者表示：“被窗口指導的是房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模比較大或者比較激進的信托公司，目前業(yè)內(nèi)有傳言10家信托公司被窗口指導，實際上可能遠不止10家。”

對于信托公司為何對房地產(chǎn)業(yè)務難以割舍的話題，有業(yè)內(nèi)人士認為，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務收費遠高于其他業(yè)務。據(jù)前述信托公司房地產(chǎn)業(yè)務負責人透露：“目前業(yè)內(nèi)的信托費率大致情況是，通道業(yè)務的年化大概是千分之一到千分之三；政信類項目是1.5%～2.5%；地產(chǎn)類項目則是2%～3%。”